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北京房价会继续上涨吗?

北京房价会继续上涨吗?

的有关信息介绍如下:

北京房价会继续上涨吗?

今年1月1日,我们发布了文章《 》,仅仅过了三个月,里面的很多判断都已经应验,而在大趋势的方向上,我们依然维持原来的判读。

今年还剩3个季度,北京楼市是否熄火了?房价是否会继续上涨?

先说结论和判断:

北京二手房成交量已经开始下降

热门学区房会降温,未来几个月房价将小幅回调

前期滞涨板块将会迎来补涨

新房供应趋势,刚需被抛弃,向改善倾斜

二手房换房链条启动,刚需上车门槛将提高

1 市场行情

根据国家统计局的数据,2月底的北京房价同比去年增长8.5%,排在70个大中城市的第9位,位居北上广深4个一线城市的最后一位。

严重分化

国家统计局的数据是比较保守的,比如深圳的实际涨幅,其实更大。北京的8.5%,因为区域的差异,给人的感觉并不一样。

比如海淀的学区房,比如中关村三小,一小,上地学区,最高涨幅都接近或者超过50%了。

万柳的蜂鸟家园,一年前最低单价在14万多,3月份已经出现了23万的成交单价,就不贴图了。

海淀的学区房,大批超越2017年3.17调控的高点。

西城的学区房则在分化,德胜仍然很火,而广外表现平平。

例如荣丰过去一年同比涨幅不大,基本处于横盘状态,距离3.17高点仍有距离。而德胜的学区房价表现相对更好,已经突破3.17高点。

海淀房价的大涨,也带动了昌平的码农区,比如回龙观的大盘融泽嘉园、金域华府,涨幅同比超过20%!

海淀、西城和昌平的部分区域,一年前能买两居的预算,现在只能买一居了。

丰台和石景山的代表性小区,远洋山水、广安康馨家园的同比涨幅基本与北京整体涨幅一致。

过去一年海淀涨幅第一,西城、朝阳、昌平有部分学区房和次新盘跑赢大市;也有大量跑输北京大市的区域和小区,南城、大兴、顺义、房山、通州等区域涨幅低于北京大市。

例如通州副中心的京贸国际城西区这样的次新小区,价格仍然距离3.17很远。

3月份的二手房网签超过2万套 ,创造了2017年3.17调控后的新高。不过,需要注意, 网签是滞后的数据 ,反应的是前几个月的成交。大部分二手房交易,从签约到网签需要几个月时间很常见,尤其是换房的。 而实时的签约数据,3月份第二周、第三周、第四周,已经连续环比下降。

量在价先,成交量萎缩说明多空分歧明显,北京房价可能进入短期的盘整期。北京挂牌的房源有所反弹,但热点区域靠谱买的房源其实已经很少了,卖家心气高挂个高价,买家不买账,所以部分热点区域的买卖双方处于僵持状态。

2 学区房

2021年开始,一线城市都开始了新一轮的楼市调控。北京的调控主要集中在两点: 一是违规信贷,二是学区房。

学区房每一次出调控政策,都会出现短期下跌,而长期来看大部分学区房最终都会涨回去。

上海教改之后,最热门的学区房出现了明显的调整。

海淀在2018年6月份,出台多校政策后,以2019年1月1日为界限新老划断, 2018年下半年海淀房价约下跌了10% ,然后在2019年开始反弹。两年过去了,大家都发现,海淀的“多校划片”是“假多校”,在这一轮上涨中,海淀很多学区房已经超过3.17的高点。

西城在去年4月30日宣布“多校划片”,以7月31日为界限新老划断,在一波抢购之后,西城房价从6月份起开始下跌,随后几个月大约从高点下跌了8%-10%,然后开始反弹。

而“多校划片”执行比较好的东城,不少学区的房价还低于3.17高点不少。

从历史经验来看,只要是把19.1.1和7.31的多校划片真执行了,学区房就会降温,就会短期回调。而且真多校划片之后,资源重新分配,有的学区可能就弱化,有的学区反而会强化。如果学区政策改革非常严厉,那么可能降温的幅度可能会更大,时间会更长。

因此,想买学区房的家长们,至少等新政策出来之后,观察一段时间再出手。

3政策面

前面说到,北京本轮调控主要集中在两点:一是违规信贷,二是学区房。

北京公布银行自查出来违规经营贷款3.4亿元。3.4亿元,相当于50-100套房的贷款。如果按每套房违规使用经营贷500万来计算,大概总计70套房。

北京每年使用经营贷买房的,至少有几千套,查出来的比例不算高。但另一方面,这是银行自查,能查出来这么多,已经超出预期。

4个一线城市都在查经营贷违规流入楼市,房价涨幅深圳>广州>上海>北京,而严查经营贷结果却几乎正好是相反的顺序,北京查出来的金额最高3.4亿,深圳涨幅最高,只查出5000万是经营贷。

经营贷查处结果,说明北京的调控仍然是最狠的。

楼市调控越来越精细化,这次只针对违规信贷和学区房的调控, 并没有全面的打压楼市 ,就跟2017年的调控完全不一样。住建委已经定调,北京没有全面大涨,而仅仅是局部学区房炒作。

这说明管理层可以容忍北京楼市平稳小涨,只要不是过快过热就行。

4 资金面

全球大放水,美国去年印刷的美元占全部流通美元的20%,今年拜登上台后计划继续放水1.9万亿, 美国房价正以有史以来最快的速度上涨。房价的本质其实很简单,就是纸币的参照物,强如美国,也不能相信纸币 !同样,韩国、日本去年的房价也是大涨。

国内是每次股票牛市之后,楼市都会来一波行情,2006-2007,2009,2015年都是如此。道理很简单,只有大放水或者经济极好的情况下,才会出现股票牛市。而当股市资金开始流出,巨量的资金无处可去,只能往楼市这个池子里流。

在经历了2020年的“基金抱团牛市”之后,楼市面临巨大的上涨压力。

贯彻“房住不炒”并不容易,因此我们看到了北上广深都在严查违规信贷流入楼市。如果此时信贷放松,那就是2015-2016年重现。

相对而言,限购限贷不那么严格的二三线城市,楼市上涨更为容易。

货币超发的结果,除了股市和楼市上涨,也导致了几乎所有的生产原料大涨价。从去年六月以来,铜涨了38%,塑料涨了35%,铝材涨了37%,铁涨了30%,玻璃涨了30%,锌合金涨了48%,不锈钢也暴涨45%,2月份国内纸浆价格暴涨42.57%,多个化工商品同比涨幅超100%!生产原料涨价,继续传到至下游,几乎所有产品似乎都在涨价中!所以房价上涨也很正常。

货币层面,我们会继续观察今年下半年会不会出现拐点。

5 供需面

北京的楼市经过4年的调整,整体上已经没有什么泡沫,基本面需求强劲。在货币超发一整年之后,持币者的保值增值需求更强烈;在深圳上海和一批二线城市房价大涨之后,北京楼市已经成为洼地。

供给侧,过去3年间北京供应了100多宗限竞房地块,大部分限竞房是为刚需准备的。限竞房目前大约还剩1/3的库存,这批限竞房彻底卖完之后,限竞房应该就会退出历史舞台。2021年的供地计划中,已经看不到限竞房,取而代之的是新型 “共产商品房” 。

目前来看,新型“共产商品房”更像是针对豪宅的政策,而限竞房的 建面“70/90” 限制,变成了今年商品房的 套内“70/90” 要求, 即70%的建筑面积要建成110-120平米以下的户型。

从今年的土地供应来看,刚需已经被抛弃。

北京向刚需让利,限竞房红利持续了3年,够意思了,毕竟北京的财政压力也非常大。

新的土地供应偏向于改善住宅 。带来的连锁反应,500万以下总价的新房将屈指可数,刚需很快就买不到新房了,只能转向二手房市场。

没有了新房分流刚需,二手房换房链条更容易启动。

同时注意,二手房板块会轮动,上一轮楼市牛市启动的顺序是一流学区房---城区次新/品质盘---普通学区房---刚需上车盘/无学区商圈地铁盘---无学区无商圈地铁盘---郊区老破大/远郊等。这次也会类似,只不过幅度较小。

同时我们看到,二手房价上涨,这几个月新盘去化很快,包括以前不太好卖的新房,因为新房基本没有涨价。

二手房房源量有所反弹,但热点区域靠谱卖的房源较少,房价快速上涨,容易造成买卖双方的心理落差。

总之今年的供需面不利于刚需,有利于改善群体,预计新房将会分流很多改善需求。

6 增量在哪里

北京是全国唯一一个减量发展的城市。搞清楚未来的经济增量和人口增量在哪里,对于房产增值很重要。

四个中心里面,最大的增量就在于“科技中心”,科技中心的大部分在海淀,少部分在朝阳。

另外一个增量在通州副中心,十四五期间每年投资千亿以上,运河CBD的写字楼体量是国贸CBD的两倍。

此外,金融街,亦庄,丽泽等区域都在扩张发展。

end

房价涨个20%,可能就要多花上百万,刚需要抓紧上车。另一方面,其实买房短期的涨跌并不重要,重要的是跟上时代的步伐,不要被时代抛弃。不要太计较几个月的得失,做时间的朋友,而不是做时间的炮友。