北京房价会继续上涨吗？

北京房价会继续上涨吗？

今年1月1日，我们发布了文章《 》，仅仅过了三个月，里面的很多判断都已经应验，而在大趋势的方向上，我们依然维持原来的判读。

今年还剩3个季度，北京楼市是否熄火了？房价是否会继续上涨？

先说结论和判断：

北京二手房成交量已经开始下降

热门学区房会降温，未来几个月房价将小幅回调

前期滞涨板块将会迎来补涨

新房供应趋势，刚需被抛弃，向改善倾斜

二手房换房链条启动，刚需上车门槛将提高

1 市场行情

根据国家统计局的数据，2月底的北京房价同比去年增长8.5%，排在70个大中城市的第9位，位居北上广深4个一线城市的最后一位。

严重分化

国家统计局的数据是比较保守的，比如深圳的实际涨幅，其实更大。北京的8.5%，因为区域的差异，给人的感觉并不一样。

比如海淀的学区房，比如中关村三小，一小，上地学区，最高涨幅都接近或者超过50%了。

万柳的蜂鸟家园，一年前最低单价在14万多，3月份已经出现了23万的成交单价，就不贴图了。

海淀的学区房，大批超越2017年3.17调控的高点。

西城的学区房则在分化，德胜仍然很火，而广外表现平平。

例如荣丰过去一年同比涨幅不大，基本处于横盘状态，距离3.17高点仍有距离。而德胜的学区房价表现相对更好，已经突破3.17高点。

海淀房价的大涨，也带动了昌平的码农区，比如回龙观的大盘融泽嘉园、金域华府，涨幅同比超过20%！

海淀、西城和昌平的部分区域，一年前能买两居的预算，现在只能买一居了。

丰台和石景山的代表性小区，远洋山水、广安康馨家园的同比涨幅基本与北京整体涨幅一致。

过去一年海淀涨幅第一，西城、朝阳、昌平有部分学区房和次新盘跑赢大市；也有大量跑输北京大市的区域和小区，南城、大兴、顺义、房山、通州等区域涨幅低于北京大市。

例如通州副中心的京贸国际城西区这样的次新小区，价格仍然距离3.17很远。

3月份的二手房网签超过2万套 ，创造了2017年3.17调控后的新高。不过，需要注意， 网签是滞后的数据 ，反应的是前几个月的成交。大部分二手房交易，从签约到网签需要几个月时间很常见，尤其是换房的。 而实时的签约数据，3月份第二周、第三周、第四周，已经连续环比下降。

量在价先，成交量萎缩说明多空分歧明显，北京房价可能进入短期的盘整期。北京挂牌的房源有所反弹，但热点区域靠谱买的房源其实已经很少了，卖家心气高挂个高价，买家不买账，所以部分热点区域的买卖双方处于僵持状态。

2 学区房

2021年开始，一线城市都开始了新一轮的楼市调控。北京的调控主要集中在两点： 一是违规信贷，二是学区房。

学区房每一次出调控政策，都会出现短期下跌，而长期来看大部分学区房最终都会涨回去。

上海教改之后，最热门的学区房出现了明显的调整。

海淀在2018年6月份，出台多校政策后，以2019年1月1日为界限新老划断， 2018年下半年海淀房价约下跌了10% ，然后在2019年开始反弹。两年过去了，大家都发现，海淀的“多校划片”是“假多校”，在这一轮上涨中，海淀很多学区房已经超过3.17的高点。

西城在去年4月30日宣布“多校划片”，以7月31日为界限新老划断，在一波抢购之后，西城房价从6月份起开始下跌，随后几个月大约从高点下跌了8%-10%，然后开始反弹。

而“多校划片”执行比较好的东城，不少学区的房价还低于3.17高点不少。

从历史经验来看，只要是把19.1.1和7.31的多校划片真执行了，学区房就会降温，就会短期回调。而且真多校划片之后，资源重新分配，有的学区可能就弱化，有的学区反而会强化。如果学区政策改革非常严厉，那么可能降温的幅度可能会更大，时间会更长。

因此，想买学区房的家长们，至少等新政策出来之后，观察一段时间再出手。

3政策面

前面说到，北京本轮调控主要集中在两点：一是违规信贷，二是学区房。

北京公布银行自查出来违规经营贷款3.4亿元。3.4亿元，相当于50-100套房的贷款。如果按每套房违规使用经营贷500万来计算，大概总计70套房。

北京每年使用经营贷买房的，至少有几千套，查出来的比例不算高。但另一方面，这是银行自查，能查出来这么多，已经超出预期。

4个一线城市都在查经营贷违规流入楼市，房价涨幅深圳＞广州＞上海＞北京，而严查经营贷结果却几乎正好是相反的顺序，北京查出来的金额最高3.4亿，深圳涨幅最高，只查出5000万是经营贷。

经营贷查处结果，说明北京的调控仍然是最狠的。

楼市调控越来越精细化，这次只针对违规信贷和学区房的调控， 并没有全面的打压楼市 ，就跟2017年的调控完全不一样。住建委已经定调，北京没有全面大涨，而仅仅是局部学区房炒作。

这说明管理层可以容忍北京楼市平稳小涨，只要不是过快过热就行。

4 资金面

全球大放水，美国去年印刷的美元占全部流通美元的20%，今年拜登上台后计划继续放水1.9万亿， 美国房价正以有史以来最快的速度上涨。房价的本质其实很简单，就是纸币的参照物，强如美国，也不能相信纸币 ！同样，韩国、日本去年的房价也是大涨。

国内是每次股票牛市之后，楼市都会来一波行情，2006-2007，2009，2015年都是如此。道理很简单，只有大放水或者经济极好的情况下，才会出现股票牛市。而当股市资金开始流出，巨量的资金无处可去，只能往楼市这个池子里流。

在经历了2020年的“基金抱团牛市”之后，楼市面临巨大的上涨压力。

贯彻“房住不炒”并不容易，因此我们看到了北上广深都在严查违规信贷流入楼市。如果此时信贷放松，那就是2015-2016年重现。

相对而言，限购限贷不那么严格的二三线城市，楼市上涨更为容易。

货币超发的结果，除了股市和楼市上涨，也导致了几乎所有的生产原料大涨价。从去年六月以来，铜涨了38%，塑料涨了35%，铝材涨了37%，铁涨了30%，玻璃涨了30%，锌合金涨了48%，不锈钢也暴涨45%，2月份国内纸浆价格暴涨42.57%，多个化工商品同比涨幅超100%！生产原料涨价，继续传到至下游，几乎所有产品似乎都在涨价中！所以房价上涨也很正常。

货币层面，我们会继续观察今年下半年会不会出现拐点。

5 供需面

北京的楼市经过4年的调整，整体上已经没有什么泡沫，基本面需求强劲。在货币超发一整年之后，持币者的保值增值需求更强烈；在深圳上海和一批二线城市房价大涨之后，北京楼市已经成为洼地。

供给侧，过去3年间北京供应了100多宗限竞房地块，大部分限竞房是为刚需准备的。限竞房目前大约还剩1/3的库存，这批限竞房彻底卖完之后，限竞房应该就会退出历史舞台。2021年的供地计划中，已经看不到限竞房，取而代之的是新型 “共产商品房” 。

目前来看，新型“共产商品房”更像是针对豪宅的政策，而限竞房的 建面“70/90” 限制，变成了今年商品房的 套内“70/90” 要求， 即70%的建筑面积要建成110-120平米以下的户型。

从今年的土地供应来看，刚需已经被抛弃。

北京向刚需让利，限竞房红利持续了3年，够意思了，毕竟北京的财政压力也非常大。

新的土地供应偏向于改善住宅 。带来的连锁反应，500万以下总价的新房将屈指可数，刚需很快就买不到新房了，只能转向二手房市场。

没有了新房分流刚需，二手房换房链条更容易启动。

同时注意，二手房板块会轮动，上一轮楼市牛市启动的顺序是一流学区房---城区次新/品质盘---普通学区房---刚需上车盘/无学区商圈地铁盘---无学区无商圈地铁盘---郊区老破大/远郊等。这次也会类似，只不过幅度较小。

同时我们看到，二手房价上涨，这几个月新盘去化很快，包括以前不太好卖的新房，因为新房基本没有涨价。

二手房房源量有所反弹，但热点区域靠谱卖的房源较少，房价快速上涨，容易造成买卖双方的心理落差。

总之今年的供需面不利于刚需，有利于改善群体，预计新房将会分流很多改善需求。

6 增量在哪里

北京是全国唯一一个减量发展的城市。搞清楚未来的经济增量和人口增量在哪里，对于房产增值很重要。

四个中心里面，最大的增量就在于“科技中心”，科技中心的大部分在海淀，少部分在朝阳。

另外一个增量在通州副中心，十四五期间每年投资千亿以上，运河CBD的写字楼体量是国贸CBD的两倍。

此外，金融街，亦庄，丽泽等区域都在扩张发展。

end

房价涨个20%，可能就要多花上百万，刚需要抓紧上车。另一方面，其实买房短期的涨跌并不重要，重要的是跟上时代的步伐，不要被时代抛弃。不要太计较几个月的得失，做时间的朋友，而不是做时间的炮友。