截至11月20日，房产商破产数量446家，平均每天1.5家，创历史记录。你怎么看？

截至11月20日，房产商破产数量446家，平均每天1.5家，创历史记录。你怎么看？

说实话，这不是什么太新鲜的事情。

首先全国的房地产商数量成千上万，几百家破产并不会对市场造成什么太大的冲击，也不需要有什么关注，而且今年确实是经济减速的大环境，除了房地产商以外，还有不少实体店铺，实体工业都面临破产的压力，因此房地产商的破产并不是什么大事。

另一方面现在房地产市场的暴利期已经结束了，经过十几年的迅猛发展，房地产的红利已经被消耗殆尽，未来随着经济增速的调整和整体房地产市场的变化，房地产能够轻易盈利并不是现实。过去的高速发展当中，很多房地产商的发展过于粗放，式太过，直接因为钱太好赚了，但是现在随着整体行业的下滑，经营问题就慢慢的呈现了，所以一些经营不善的房地产商出现破产就是市场的优胜劣汰。

今后房地产的竞争会更加的强烈，我们也可以看到破产是更加司空见惯的事情，不过由于城镇化的推进仍然进程当中，城市居民改换住房条件的需求也一直存在，房地产的大幅度下跌还不显示房地产仍然还有发展空间，只是速度会比较慢，因此继续大规模房地产的破产不是那么简单，另一方面这几个房地产商的破产也不会对房地产的总盘子带来什么太大的冲击。

地产是资金密集型行业，目前监管导向是严格控制违规资金进入楼市，很多地产公司会遭遇资金链断裂而破产，这是正常的。

前几年，地产价格暴涨，市场流动性充沛，地产行业不断加杠杆，疯狂囤地，或者是囤积居奇楼市待涨，杠杆率很高，银行信贷不行，就信托融资，信托融资不行，就市场集资，集资不行，就发债或者委托贷款，只要借到钱，就千方百计借钱，现在不行了，监管把银行、信托和发债融资渠道给堵了很多，地产公司就融不到钱了，一旦前期杠杆很高，遇到销售不畅，破产成为必然。

地产价格怎么炒上去了，市场投机客投资客炒的，也有地产开放公司囤积居奇，甚至虚假销售，或者自买自卖，雇人排队炒楼，自以为房价只涨不跌，调控都是走过场，经济下行，地产调控就会放松，殊不知这一轮调控已经把地产从刺激经济手段中彻底清除，地产调控一直不放松，而且从资金端入手，资金不得违规进入楼市。

这一下地产公司傻眼了，虽然价格暂时坚挺，可是很多地方销售不畅，出现了销售停滞，地产商楼盖好了，卖不出去，资金链骤然紧张，借到钱可以撑下去，但高昂的利息也会让地产公司只不了兜着走，借不到钱，撑不下去，就只能大甩卖。

现在是大地产商也在甩卖资产降低杠杆，中小地产商也在甩卖资产，结果是市场有点拥堵，卖不出去债务满屁股的就只能是等着破产，

政策就是盘活存量土地资源和房产，逼迫地产开放商出售手中资源，加快楼市入市，引导楼价下行，这是高层调控政策，但一些地方隐隐藏着稳楼市预期，不想楼市价格下跌，稳定土地收益。

地产商破产清算，有利于地产价格调整，但买房就需要睁大眼睛了，一旦买到烂尾楼，可就苦了，花了钱，没有房子入住。

这说明房地产行业的寒冬真的来了，只是比预想的晚了一些，所以还没引起很多人的重视。

作为曾经的财经媒体房地产跑口记者，首席体验观愿意和您一起剖析一下这个事件背后透露出什么信号。

房产商破产数创历史记录虽说企业破产是正常现象，但是，像今年这样一年近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

房产商面临双面夹击压力房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举。

但是，那么多一无钱二无地的房产商，是靠什么维持公司正常运行的呢？中国的房产商融资经历了三个阶段

早期——银行抵押贷款

中期——资本市场融资

后期——高息借贷

谁都知道，早期的房产商是靠资源整合和高杠杆的金融手段撬动市场，简单说就是拍到土地后以地抵押去贷款；

当贷款收紧后，就去其他资本市场上融资，资本市场上融资成本比贷款要高很多，而羊毛出在羊身上，在融资成本不断增加情况下，不断推高房价，即可继续维持业已成为行规的高利润；

到了后期，多方资金都对房产商收紧，只能靠借高利贷维持，因为毕竟还是有利润的，但是这一切的前提是：房价要一直升，且按比例升，才能维持房产商的正常运营。

而恰在这个时期，全球经济开始明显下行，房价终于撑不住了，开发商资金回笼困难，大的开发商还可以靠降价清库存回笼一部分资金熬过寒冬，小的房产商就惨了：高位杀入、库存有限，成本高启，一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大，直至破产。

四年前，首席体验观亲见过一个案例，某四线城市的开发商，靠高息的民间借货开发的商品房卖不出去，全家族差不多都是股东，每天面临无数民间借贷官司，都担心会破产，求助于一位“房地产销售高手”，一年左右时间帮助他们清了库存，算是缓解了债务危机。最终算账，真正赚钱的是营销团队、房产销售上下游的每个人，以及那个营销高手。刚才查了一下，这个公司在2017年之后就收手没再开发房产项目，看来收回投资后，及时收手了，否则，估计这公司也应该在破产名单中。

房产商大面积破产是否会戳破房地产泡沫？可能很多人关心的是：房产商的寒冬来了，那会不会因此戳破房地产泡沫？

其实，在没有找到更合适的替代房地产的金融产品之前，房地产泡沫依然会五光十色。商品房虽然不是商品，但房子里的都是商品，所以，一直以来，房地产总是拉动GDP的有效标的。

在所有投资项目中，房产的保值能力一直比较强，所以，只要不是政策明确打压，房地产泡沫还是很难被戳破的，主要是没人有勇气去戳破。

这个话题不宜展开，但对于想现在投资房产的，显然晚了，不过对于保有房产的投资者来说，现在依然不必慌张，只要时刻关注经济趋势和相关政策，即可。

另外，再说一个值得投资的行业，那就是房地产开发商，当这个行业泡沫挤出后，具有专业能力的房地产开发企业会更有市场。

我是首席体验观，欢迎关注我，有问题欢迎随时互动。

房地产商破产这个很正常，前几年房地产火爆，很多搞实业的上市公司都成立子公司专门从事房地产业务。而最近两年楼市成交低迷，他们前几年买进的房产基本都都在抛售。

最近看到很多房地产大佬抛售房产；上市公司抛售房产；炒房客抛售房产；拥有多套房的普通家庭也在抛售房产。 现在抛售放房产多数人还是赚的，就是亏也是最近两三年买进的那些人。可是如果他们十年前就开始炒房，那么这点亏损对他们来说也只是毛毛雨。近期大家都在大量抛售房产，很明显大家都有一种共识，未来房价就是不下跌，也难以上涨，甚至还可能大幅下跌。既然这样，那么还不如现在就抛售房产套现，然后拿钱理财，现在很多理财产品都可以做到年化收益率10%左右，收益率比房产高多了。

这些子公司抛售完房地产后注销很正常，因为未来房地产行业进入萧条时期，不会有什么业务了，留着这些子公司还要不少成本，那么还不如注销掉算了。

在现在的楼市环境下，地产商很容易出现现金流的问题，从而引致经营上的压力。未来市场压力依然存在，市场将进入优胜劣汰的时代。

众所周知，地产行业是一个资金密集型的行业，项目资金数以亿计，大型项目资金数以十亿计，而偏偏这个行业中的企业基本都处于高负债率的状态，有研究机构对上市房企的公开年报做过统计，房企负债率普遍都超过80%。

这个比率决定了一方面占比很大的长短期债务需要不断地偿还，另一方面决定了房企想停也不能随便停下来，必须一直正常运转下去才能控制风险。因为稍有停滞就预示着现金流将可能出现问题，现金流出现了问题，那到期的债务、项目运营的资金就会面临压力。

在现在房企融资收紧的背景下，很多原来可以保证资金来源的渠道被收紧，导致筹集资金的难度比以前增强了很多。同时筹资成本也处于不断攀升的状态。而另一方面，这次楼市调控使几乎全民投机的市场冷静了很多，导致很多城市的观望气氛浓厚，使得成交受到一定的影响，从而影响房企回款的速度，有些实力不强的中小房企在压力之下日子并不好过。

而“房住不炒”和“稳房价”原则上将会形成长效机制来影响后续的楼市，所以可以预见短时间内市场不会有大的改变，换句话说房企所面临的压力还将会持续，对于抗压力能力不强的企业来说，难免会面临被淘汰的风险，即使市场短暂好转，但结合当前经济和人口发展的大前提，在5到10年之后，房企优胜劣汰的洗牌将会更明显。

这其实很正常，而且446家房产商破产相对于全国数十万的房产商，根本不算什么。

2017年年底以来，房地产调控络绎不绝，房地产行业投资价值大不如前。在过去，房地产行业几户是一个低门槛暴力的行业，只要有钱就可以去经营，而且只要能把房子建起来基本就是暴赚。而现在，全国房地产商品房销售面积和销售金额逐年下降，房价告别过去的“肯定会涨”的局面，到如今的“可能会跌”的尴尬地步。

建房卖房这一门生意对于房地产商来说最大的问题就是现金流问题，汇款速度决定了企业的生死。在以前，房企融资简单，银行放贷较快，资金回流不存在问题，几乎所有房企都过得很滋润。但是现在不一样了，银行放贷收紧，同时房子不好卖了，资金回流困难，企业面临破产危机。

近期，五年期LRP利率首次下调，估计会调动部分消费者购房的积极性，房企可能会稍微好过一点。但是整体来看，行业仍然面临压力，小企业逐渐淘汰，大企业市场占有率提高应该是个大趋势。

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资本市场在洗牌，我们投资方式也在改变。以前开发商只要拿地就会把房子卖出去，然后赚钱，现在房地产逐渐恢复理性时代，有的小开发商已经不适应现在的市场。

俗话俗话说得好，你不适应市场，那么市场就改变你。这就是资本市场最为直接的改变方式。

现在小开发商的思路还是买地盖房子，不去考虑房子、小区、物业、周边设计，更不去考虑房子卖给谁，更更不考虑房地产到底是什么，只去考虑盖好房子然后卖出。

这就是小开发商的硬伤，所以这样的开发商生产出来的房子推到市场，就是一个过时的产物。

现在房地产商倒闭的很多，将来会更多，这个现象是很正常的不适应市场淘汰制，没有什么大惊小怪。

400多只蚂蚁和一头大象相比简直不值一提。单从破产房产商说是400多家，在搜置业，装修，设计等房地产相关行业，破产的企业更多，这种情况对于房地产行业来说以后会变成常态。

以后房地产行业的趋势必然是整合资源，由几个或十几个大开发商占领市场份额30%-50%，其余由小开发商或当地地产商开发，这种开发模式下更便于管理和统计数据，也好为以后的房地产税铺路，其实这也是不得不为之。

很多人都发现了自从去年开始，很多小开发商都没法拿到贷款了，即使是大开发商的融资成本也到了10%的高点，这种情况还会持续一段时间，为的就是讲一些不入流的，资金链紧张的，纯打酱油的企业从近十万家的总量中剔除出去，

房地产公司的破产潮将从明后年开始逐步加大，即使房价缓解，抑或上涨也无法阻止破产公司的增加，毕竟税收的管控收紧，个人及亲属关联公司等画像会更加清晰，以后再想靠几个公司玩不倒翁的游戏很难了。

还有创下历史记录的问题，大部分倒闭的开发商其实都是小虾米，所有的开发商加在一起总量可能都不如一家二线城市的开发商大，这种记录没有任何意义，哪怕一天破产一百家，只要那些领头的开发商没有问题，中国的房地产市场就不会有问题，换句话说，只要破产不影响到大多数人就是能接受的损失范围。

有内容了，又不知道永有多少家交了钱没房住了

全国接近十万房地产商，这个不算多，将来房地产商破产速度可能还会快。