物业管理发展现状

物业管理发展现状

篇一：中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析

1， 引言

我国的物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业的蓬勃发展，同时在从香港引入内地的一种新的服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约***家，其中一级资质： 1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。

就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业的生活和工作环境，从而为和谐的社会做出一定分量的贡献。

于此同时我国的物业发展在经过一段很长时间的摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战，正朝着精细化的发展方向逐步发展。

分化出不同的物业管理服务类型。国内优秀的物业管理企业也越来越重视物业里的品牌建设。随着国内高端房产的涌现，物业这个与房产息息相关的服务行业，也出现了对高端物业的个性化定制的趋势，并时刻以满足物业客户的自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理的发展与现状进行分析论证。

2，我国物业的发展现状：

2.1，什么是物业管理：

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设 备、场所、场地进行管理的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。

狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。

首先广义的物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。

包括房地产开发的早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。

有的物业管理还兼营小区内

的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。

美国的罗伯特.C.凯尔等人著的《物业管理案例与分析》一书中所阐述的物业管理者的基本职能是：

为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业的收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理的观点。所以广义的物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。

2.2、不完善的物业管理架构：

从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管企业。

我们以深圳的物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质的物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质的物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象的出现，首先要归结于以房地产的体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。

2.3逐步完善中的我国物业管理的法律：

从有物业管理的企业开始的十多年的时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。

2007年10月1日国务院颁布的修改后的物业管理方面的条例，它是在2003年版《物业管理条例》基础上修改的。主要内容是明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利。规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式。使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。尽管有这些法律法规的出台，还是有许多有必要完善的地方。

2.4我国物业管理市场现状：

首先我们从物业管理企业招投标开始就很不规范，基本上是谁开发谁管理，未形成以个良好的市场竞争机制，特别是，房子竣工以后交房阶段业主入住的比较少，前期都是开发商自行选聘物业公司，等业主入住率达到一定人数时，小区城里的业主委员会很难满意前期开发商选聘的物业公司，因为，建设房子的人不是住的人，再有，从我国目前的实际来看，大都把物业管理简单的看作是企业行为，按一般企业来对待，制约了物业管理企业的健康发展，从大的方面来说，

物业管理是加快区域精神文明建设，推进社会治安综合治理等方面工作不可忽视的有效载体，因此，我们必须让物业管理的更市场化一些，各有关部门也应从物业管理具有重要地位和作用出发，从其服务行业的特征出发，给与积极的支持。

2.5我国物业管理从业人员专业化程度低：

物业管理由于发展的历史不长，相关的培训机构比较少，就造成了从业人员的素质普遍偏低，专业人才匮乏，突出表现在：传统的房产管理人才多，从事新型物业管理人才少，能神人单一岗位工作的人多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少，初级管理人才多，中级管理人才，特别是能中高级的管理人才少，现在从事物业管理的人员大多是半路出家，其中很少以部分在时间工作中精于研究，善于创新。

物业企业的成长速度与优秀的物业管理人才的比较失调，导致很多物业公司都请不到合适的人才的现象。

再者，后备人才也少，在之前的很长以段时间里，很多物业公司，对物业管理的认识不够全面，认为物业管理是以个劳动密集型行业，招收的都是一些本身就基本素质不高的员工。

现在值得庆幸的是，这几年高校也相继设立物业管理专业，各有识之士投身物业管理行业的人员增多，让我们看到了希望。

2.6业主与物业管理公司的矛盾：

首先是业主对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系，还有的甚至认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。

其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，为业主和使用人提供服务，他们之间是平等的合同约定关系，有着各自的权利和义务，并且权利和义务均是对等的。以致业主往往因房屋问题、管理关系不顺和其他开发商在卖房时的承诺不兑现,而迁怒到物业公司,产生不信任。

再者物业公司是有偿的服务，物业公司的运作和发展都是靠资金来实现的，如果没有资金来源，物业管理企业是发展不下去的，而发展物业的资金正是物业管理有偿服务的结晶。

物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系：若业主享有物业管理企业提供服务的权利，就应承担提供服务报酬的义务；若物业管理企业享有业主提供服务报酬的权利，也同样具有为业主提供服务的义务。然而，不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付款”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理服务费。

2.7我国物业管理实际工作中的问题：

首先比较突出的问题有: 物业公司频繁更换, 空白期小区物业无人管理, 造成小区脏乱差;

从业人员素质低, 服务不合标准, 引发业主不满; 由于房屋

施工质量造成的房屋缺陷, 无人负责;

物业管理服务过程中的不规范行为无法监控, 如收费透明度问题, 维修标准问题, 维修基金使用问题; 服务标准不统一导致业主不满等。

诸多问题, 造成业主不交物业费, 从而形成恶性循环, 服务越来越差。

3 我国的物业发展分析

就目前物业管理普遍存在的问题，前面我们大致了解了以下我国的物业管理的现状，如法律法规制度建设的滞后，人才的匮乏，物业公司与业主的沟通等问题。

那么我国的物业管理要发展，就必须结合目前的问题，来有效的去分析研究，下面我大致的分析一下：

3.1结构的重要性：

要大力推行多样化物业服务模式。

在美国物业管理信息话建设和发达的专业服务市场值得我们学习，他们首先筹建物业管理行政事物中心来实现整合管理资源，形成市局物业管理处，市物业管理行政实物中心，市物业管理行业协会同联动的行业管理格局，然后将所有的物业管理公司都归纳进来，共同来管理和优化市场，形成有指导的良性的竞争市场环境。

所以，针对于我国的经济结构，不应该限制民营的物业管理企业的发展。并且大力扶植一批专业化公司，推动物业管理企业将服务项目外包，大破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式，加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求。只有这样才能摸索出以条象其他发达国家的物业管理一样的良性的市场竞争环境。

3.2我国物业管理行业法规制度健康发展： 我们要要求政府部门尽快简历同意的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商.业主.物业公司之间的责任和权利，以减少纠纷，更好的维护各方利益，从而促进物业管理公司的不断发展壮大。

在推动市场化进程中，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过的，能够提供质价相符的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竞争来提高行业的整体水平，让物业管理公司参与到房地产的开发，销售和管理的全过程，让物管公司由以个单纯的售后服务公司变成以个独立运营的主体，实行物管公司房地产开发商与消费者之间的合同制度，是促进我国物业管理行业法规制度健康发展的必要条件。

3.3物业管理人才的培养：

要把物业管理公司做成专业的管理企业，就必须要注重专业的人才培养。

同时还可以通过引进等采取多种形式，来加快培养物业管理人才，要将人才的培养作为物管企业重要的战略取向，具体的方式可以通过借鉴国外实行多年的物业管理师的考核办法以及其他服务行业对于其高级从业人员的评定方式，改革用人制度，通过素质教育，岗位培训和技术考核等形势来提高从业人员的专业和服务意识，通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀的物业管理队伍，以增加企业的竞争力。

3.4物业公司与业主建立良好的发展方式：

最重要的部分是，物业管理企业要明白通过业主和物业管理企业之间的沟通交流，建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题,坦诚相见，避免业主因信息的不对称，对物业管理知识的不了解而拒绝交费，所以在加强销售宣传的基础上，应对业主物业管理知识的配套宣传。

如对物业管理企业的管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准方案的展示，通过公告栏、宣传栏等的形式对业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理的相关法律法规规定而交纳的物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主知道明白不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理企业的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益，触犯了国家的相关法律法规，需要负相关的法律责任。

3.5让物业管理向科技化发展：

科技化发展是现在每个行业都在努力前进的方向，特别是利用科学的管理方式，去通过通讯技术，计算机网络运用技术，多媒体用用技术，现在控制技术来实现对小区的管理和物业管理的技术提高。

再者，随着市民的生活水平的提高，人们对居住环境的要求不断升级，希望有以个舒适的安全的便捷的家，智能化科技化的小区，自然就成为今后小区物业的发展方向。

当然，在目前的技术普及的条件下，要普及智能化还存在这许多的问题，但是这种趋势是不可避免的，而对于物业管理的科技化，特别是在防盗系统的设置，照明系统控制，楼宇设备自控系统的处理，公共广播系统，小区管线系统，停车系统等等这些方面去发展，为我们的业主提供优美的生活质量和工作环境。

篇二：我国物业管理现状

我国物业管理现状、问题及对策

[内容摘要] 本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据这些原因，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

[关键词] 物业管理、业主、业主委员会

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。

物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。

国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。

一、我国物业管理现状

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。

深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。

目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。

据统计，到2005年底，全国实有房屋建筑面积***万平方米，实行物业管理的有***万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积***万平方米，实行物业管理的有***万平方米，实行物业管理率为20%。

从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。

统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

二、物业管理存在的问题

1、体制问题

从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。

以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权），1家是民营上市股份公司；而且18家企业清一色是开发商自办（有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。

为什么会出现这种现象呢？

据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。

2、法律法规滞后，体系不完善

我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。

由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

3、政府职能的问题

首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。

深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。

不予批复的原因何在？

某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么？”

；其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。

以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收

费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。

4、市场化程度不高

首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。

以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。

另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。

其次，市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。

其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴，多种经营、以副补主。

物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。

物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

5、物业管理从业者的素质问题

物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。

加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。

尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位臵，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。

三、物业管理的对策

（一） 政府方面

1、物业管理重在立法

根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：

从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。

另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。

再从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

2、政府职能的转变

我国已经加入WTO，为适应世贸组织的规范和要求，提高我国物业管理行业的整体水平以应对未来国际化的竞争，我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数，将管理体制和运行机制与国际惯例接轨，服务水平和服务效率向国际水平看齐，积极转变政府职能，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。

一是政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。例如实行物业管理服务价格由市场机制自行决定，政府不对市场行为进行干预。二是减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。三是要建立物业管理市场准入制度。

3、加强物业管理市场的培育

限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经

过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。

鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

（二） 企业方面 物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。

要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。

1、物管企业的经营与发展

由于受物业管理市场不规范、法制法规不健全、物业管理消费观念不强、物业管理市场化程度不高等因素影响，目前，整个物业管理行业还处在非常艰难的求生存阶段，低利润高风险导致物业管理企业经营如履薄冰。

首先，由于物业管理市场没完全放开，许多物业公司还受制于开发商，只能依赖于开发商的发展而发展，开发商经营的好，不断开发新项目，物业公司才可以不断接管，逐步壮大；

其次，由于政府定价或制定指导价，物业管理公司不能量入而出，在达不到规模效益的情况下只能是亏损；再者，由于法规不完善，物业公司、业主和开发商之间权利责任不明确，导致物业经营的纠纷不断，严重影响物业管理公司的身誉和效益。基于以上原因，现阶段的物业管理发展战略只能是立足现实，利用一切可以利用的资源，开展多种经营，以求得更大的生存空间。

第一、由于作为一个独立的企业法人，过去的那种靠发展商断断续续的不规范的补贴模式已不再适应行业的发展，必须建立一个规范的基金运作机制，由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金，断绝对开发商长久的依赖关系。

第二、开展多种经营，以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的投入，使物业管理真正形成经营性的良性循环。

由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以如果经营得当，将会得到很好的回报。

第三、不断开拓物业管理的市场领域。

充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势，不断开拓物业管理的市场，将所有可能实施物业管理的物业类型都力争纳入物业管理范畴。

2、企业经营的风险意识

虽然对风险的防范属于企业经营发展中一直存在的问题，但物业管理行业的

篇三：中国物业管理发展现状

中国物业管理发展简况

中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。

此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。

现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。

物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未

决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。

21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。

对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

一、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）是常规性的公共服务，主要有以下几项：

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

②房屋设备、设施的管理；

③环境卫生的管理；

④绿化管理；

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；

（二）是针对性的专项服务：

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

（三）是委托性的特约服务：

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。

同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方

式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

二、物业管理在我国

在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：

（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。

正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。